Benötige ich eine Baugenehmigung, wenn ich in Spanien ein Haus umbauen will?

Sie haben eine Immobilie in Spanien entdeckt, die Ihnen gefallen würde? Doch einige Dinge möchten Sie gerne umbauen oder das Haus um ein zusätzliches Zimmer oder einen Pool erweitern.

Nun stellen Sie sich die Frage: Benötige ich eine Baugenehmigung, wenn ich in Spanien ein Haus umbauen will? Bauen oder Umbauen ist heute in Spanien genehmigungspflichtig. Ein Umbau ohne Baugenehmigung ist rechtswidrig und kein Kavaliersdelikt mehr. Bis vor ein paar Jahren wurden die Baugesetze und die Genehmigungen in Spanien nicht sehr ernst genommen. Das hat sich jedoch grundlegend geändert.

Der Umbau einer Immobilie in Spanien – die Voraussetzungen

Normalerweise ist bei einem Umbau immer eine Baugenehmigung erforderlich, selbst wenn es sich nur um kleinere Veränderungen oder Baumaßnahmen handelt. In Spanien gelten unterschiedliche autonome, nationale und lokale Vorschriften. Das bedeutet, jede Gemeinde legt genau fest, bei welchen Baumaßnahmen eine Genehmigung erforderlich ist. Generell gilt, Unwissenheit schützt nicht vor Strafe. Und die Strafen können ein beträchtliches Ausmaß annehmen. Zum einen wird ein Bußgeld verhängt, aber damit noch nicht genug. Wer denkt, dass mit dem Bußgeld alles erledigt ist, weit gefehlt. Der rechtswidrige Umbau muss in den ursprünglichen Zustand zurückversetzt werden. Sie haben also die Kosten für den Umbau, das Bußgeld und die Kosten für den Rückbau zu tragen.

Welche Gesetze gelten für den Umbau von Immobilien?

Wer sich damit beschäftigt eine Immobilie in Spanien zu kaufen, sollte sich ein wenig mit den geltenden Baugesetzen vor Ort auskennen. Das Baugesetz ist länderspezifisch geregelt, ähnlich wie auch in Deutschland. In Andalusien heißt das geltende Baugesetz “Ley de Ordenacion Urbanistica de Andalucia”, so hat jede Region ihre eigenen Gesetze. Vor ungefähr zehn Jahren hat sich in den Baugesetzen Spaniens einiges geändert. Dies gilt für die drohenden Strafen genauso wie für die Bautechnik und die Raumordnung. Der Codigo Tecnico de Edificacion regelt die bautechnischen Anforderungen und das Ley de Ordenacion de Edificacion bestimmte die Rechte und Pflichten der Käufer und Verkäufer. Beachten Sie jedoch, dass es unterschiedliche Regelungen gibt und fragen Sie, um sicherzugehen bei der zuständigen Gemeinde nach.

Ley de Ordenation Urbanistica de Andalucia (LOUA)

Hier wird genau definiert, wie nicht bebaubare Flächen zu behandeln sind. Früher konnten billige Grundstücke, meist Ackerland gekauft werden, es wurde ein Schuppen beantragt. Schließlich entstand dann hier aber eine Villa. Die folgende Strafe wurde in kaufgenommen, da diese meist billiger war als die Baugenehmigung. Heute darf auf nicht bebaubaren Boden überhaupt nichts mehr gebaut werden, bevor die Region nicht ordnungsgemäß erschlossen wurde. Das vorgeschriebene maximale Wachstum der Gemeinden wurde auf dreißig Prozent beschränkt, in wenigen Ausnahmefällen sind vierzig Prozent gestattet. Die “billige Strafe” wurde zu einem teuren Vergnügen. Heute ist die Strafe zeitlich begrenzt und orientiert sich am Marktwert. Der Rückbau ist vorgeschrieben. Erfolgt dieser nicht, wird die Strafe täglich berechnet, bis die Stadt den Rückbau selbst vornimmt, wenn der Bauherr der Verpflichtung nicht nachkommt. Dies gilt selbstverständlich gleichermaßen für Anbauten oder Umbauten an oder in bestehenden Immobilien.

Codigo Tecnico de Edificacion (CTE)

Hier sind die Abnahmekonditionen und Bauqualitäten geregelt. Wärmeschutz ist vorgeschrieben und selbst Schallschutz ist mittlerweile ein Thema. Eine Winddichtigkeitsprüfung muss vorgelegt werden. Architekten, Bodengutachter, Statiker und andere Beteiligte werden in die Gewährleistung miteinbezogen. Dieses Regelwerk beeinflusst Umbauten preislich und qualitativ auf lange Sicht betrachtet.

Ley de Ordenacion de Edificacion (LOE)

Dieses Gesetz definiert die Pflichten und Rechte von allen am Bau oder Umbau beteiligten Personen und Firmen. Es ist genauestens geregelt, welche Fachleute welche Pflichten haben. Das bedeutet, dass Bauträger oder andere am Bau beteiligte Firmen sich nicht mehr so elegant aus der Affäre ziehen können. Auch Architekten können zur Verantwortung gezogen werden. 

Umbau ohne Baugenehmigung – die spätere Legalisierung

Sicher kommt der eine oder der andere jetzt auf die Idee, einfach mal an- oder umzubauen. Im Hinterkopf den Gedanken, die Strafe zu bezahlen ist garantiert günstiger als die Baugenehmigung. Der Umbau geht schneller und eine spätere Legalisierung reicht auch noch aus. Seit 2010 ist eine Legalisierung im Nachhinein nicht mehr möglich oder nur unter sehr schwierigen Bedingungen. Zusätzlich sind hohe Steuerzahlungen in diesem Fall erforderlich. Dieses “günstige” Hintertürchen wurde also geschlossen. Eine nachträgliche Legalisierung ist ohnehin nur dann möglich, wenn der illegal erfolgte Umbau mindestens acht Jahre her ist und in der Zwischenzeit keinerlei verjährungsunterbrechende Maßnahmen eingeleitet wurden. Die Kosten für diese Legalisierung belaufen sich auf bis achtzig Prozent des Wertzuwachses, eine beachtliche Größenordnung.

Ohne Genehmigung umbauen – vielleicht fällt es nicht auf

Ein naheliegender Gedankengang bei der Überlegung “benötige ich eine Baugenehmigung, wenn ich in Spanien ein Haus umbauen will”, allerdings sollten Sie diesen Gedanken schnell wieder verwerfen. Baumaßnahmen verjähren normalerweise innerhalb von vier Jahren nach der Fertigstellung. Dies können allerdings vier lange Jahre werden. Die spanischen Behörden beschäftigen mittlerweile sogenannte Bauinspektoren, um Baumaßnahmen ohne Genehmigung aufzuspüren. Diese können die Vorlage der Genehmigung verlangen. Für den Fall, dass Sie keine Genehmigung vorweisen können, drohen Bußgelder und Rückbau. Zusätzlich setzen die spanischen Behörden auf Luftbilder. Häufig decken diese Bilder neue Anbauten oder Umbauten auf. Nach Ablauf von vier Jahren nach Fertigstellung der Baumaßnahmen können Sie die Maßnahme legalisieren lassen, vorausgesetzt sie entspricht den vorliegenden Gesetzen und Bestimmungen. Ansonsten bleibt die Baumaßnahme rechtswidrig und weitere Baumaßnahmen können nicht durchgeführt werden. Bei dieser Variante gibt es eine Ausnahme, handelt es sich um Grünflächen oder Freiräume oder ähnliche unbebaubare Flächen, ist eine Legalisierung grundsätzlich nicht möglich.

Genehmigungen für den Umbau

In Spanien werden zwei unterschiedliche Arten von Baugenehmigungen unterschieden: die Permiso de Obra menor und die Permiso de Obra mayor.

Permiso de Obra menor

Diese Baugenehmigung ist für kleiner Baumaßnahmen erforderlich. Hierzu gehören Arbeiten, die keine Vergrößerung des Wohnraums zur Folge haben und die Struktur des Hauses nicht betreffen. Sie können mit dieser Genehmigung Malerarbeiten, Fliesen legen, Sanitäreinrichtungen ersetzen, Bodenbeläge austauschen und einige andere Dinge.

Permiso de Obra Mayor

Diese Genehmigung benötigen Sie, wenn Sie die Wohnfläche vergrößern möchten oder einen Anbau vornehmen möchten. In diesem Fall ist die Konstruktion des Hauses betroffen und Sie benötigen die Permiso de Obra Mayor. Für diese Genehmigung benötigen Sie einen Architekten oder Bauleiter, der für die durchzuführenden Maßnahmen haftet und unterschreibt.

Dauer für den Erhalt und Kosten einer Baugenehmigung

Generell ist der Hausbesitzer für die Beantragung der Baugenehmigung verantwortlich. Es ist auch in Spanien egal, ob sie einen Teich, einen Vorratsraum, einen Grill oder eine Schuppen anbauen möchten, Sie benötigen eine Genehmigung. Bis zum Erhalt einer Baugenehmigung kann eine Zeitspanne von mehreren Wochen bis hin zu mehreren Monaten vergehen. Das hängt ein bisschen von der Region ab und davon, wer den Bauantrag stellt. Die Kosten für eine Baugenehmigung richten sich nach der Größenordnung des Bauvorhabens und ebenfalls nach der Region, in der Sie die Genehmigung beantragen. Der Architekt wird 6 % bis 10 % der Baukosten verlangen und die Gebühr für die Baugenehmigung beträgt 4 % bis 5 % der Baukosten.

Eine Genehmigung für einen Umbau eines Hauses in Spanien – sinnvoll, oder nicht?

Auch in Spanien benötigen Sie mittlerweile für nahezu alle Um- und Anbauten eine Genehmigung. Sicher besteht die Möglichkeit auch, ohne Genehmigung umzubauen und auf die spätere Legalisierung zu hoffen oder darauf unentdeckt zu bleiben. Allerdings sollten Sie sich im Klaren darüber sein, dass diese Risikobereitschaft mit empfindlichen Strafen und einem Rückbau geahndet werden kann. Vielleicht können Sie auch den Umbau ein wenig schneller durchführen, wenn Sie nicht erst auf die Baugenehmigung warten. Rechnen Sie jedoch damit, dass die Chancen nicht entdeckt zu werden auch in Spanien nicht mehr so groß sind wie früher. Die Kosten, die auf Sie zukommen, wenn der Umbau ohne Genehmigung entdeckt wird, liegen um ein Vielfaches über den Kosten einer Baugenehmigung. Unwissenheit schützt hier nicht vor Strafe.