Bei den Deutschen steht Spanien hoch im Kurs. Millionen besuchen das Land im Urlaub. Darüber hinaus haben immer mehr Deutsche den Wunsch, in Spanien eine Immobilie zu kaufen und dort zumindest einen Teil des Jahres zu verbringen. Da Spanien ein Mitgliedsland der EU ist und sogar auch der Euro-Zone angehört, sollte das problemlos möglich sein. Aber ist das wirklich so oder gibt es doch Schwierigkeiten?
Muss ich ein spanisches Bankkonto haben, um in Spanien ein Haus zu kaufen?
Ja, Sie müssen ein spanisches Bankkonto haben, um in Spanien ein Haus zu kaufen. Diese Antwort wird viele überraschen, die sich noch nicht näher mit dem Thema beschäftigt haben. Denn viele glauben, das wäre nicht notwendig, weil Spanien ja ein EU Mitglied ist und dort ebenfalls der Euro als Landeswährung benutzt wird. Trotzdem ist ein spanisches Bankkonto zwingend erforderlich. Zwar können EU Bürger, also auch Deutsche, prinzipiell Immobilien in Spanien erwerben, auf dem Gebiet des Immobilienrechts gilt aber nicht das EU Recht, sondern die nationalen Rechte der einzelnen Mitgliedsstaaten.
Was sagt das spanische Immobilienrecht zudem über den Kauf einer Immobilie? Für den Kauf, ja sogar die Miete einer Immobilie in Spanien müssen Sie eine spanische Steuernummer vorweisen können. Ohne die Steuernummer können Sie praktisch keinen wichtigen Vertrag in Spanien abschließen. Die Nummer wird abgekürzt N.I.E. genannt. Das heißt Número de Identificatión de Extranjero – Identifikationsnummer für Ausländer.
Wo bekommen Sie die N.I.E.?
Dafür gibt es 3 Möglichkeiten.
Wenn Sie sich bereits in Spanien aufhalten, wenden Sie sich am besten an die Ausländerbehörde Ihres Aufenthaltsorts.
Sind sie dagegen noch in Deutschland, können Sie sich in dieser Angelegenheit an das nächstgelegene spanische Konsulat wenden. Diese finden Sie in folgenden Städten:
- Frankfurt/Main
- Düsseldorf
- Hamburg
- München
- Stuttgart
- Dresden (Honorarkonsulat)
Die Kontaktdaten und Öffnungszeiten können Sie der Webseite der Auslandsvertretung entnehmen. Sie sollten jedoch rechtzeitig vorher anrufen, um einen Termin zu vereinbaren, da es mitunter zu längeren Wartezeiten kommen kann.
Die dritte Option besteht darin, einen externen Dienstleister damit zu beauftragen, für Sie eine N.I.E. zu beantragen. Anbieter finden Sie im Internet, wenn Sie die Schlagworte “N.I.E. beantragen” in die Suchmaschine eingeben. Diese Option hat den Vorteil, dass Sie sich um nichts kümmern müssen. Allerdings werden Gebühren von mindestens 150 Euro fällig.
Wie Sie ein Bankkonto in Spanien eröffnen
Auf die eine oder andere Art und Weise bekommen Sie Ihre N.I.E. Das löst aber noch nicht das eigentliche Problem. Ohne ein spanisches Bankkonto können Sie kein Haus kaufen. Zum Glück ist die Eröffnung eines Bankkontos in Spanien ziemlich einfach. Um ein spanisches Bankkonto zu eröffnen, müssen Sie nicht unbedingt in Spanien leben (obwohl das einfacher ist). Sie können das Konto auch als “no residente” eröffnen und später, nach dem Hauskauf, den Status zu “residente” ändern. Das ist problemlos möglich. Zur Kontoeröffnung benötigen Sie folgende Dokumente:
- Personalausweis oder Reisepass mit Meldebescheinigung des
Einwohneramts oder ein anderes offizielles Dokument mit Ihrer Adresse (nicht älter als 3 Monate) - Einkommensnachweis (Gehalts- oder Lohnbescheinigung, Steuererklärung, Rentenbescheid, Bescheid über den Bezug von ALG I etc.)
Alle Dokumente müssen mit einer beglaubigten Übersetzung ins Spanische vorgelegt werden. Wohnen Sie bereits in Spanien, müssen Sie einen Nachweis über Ihre spanische Meldeadresse und Ihre N.I.E. vorlegen. Ein Einkommensnachweis ist ebenfalls erforderlich. Mit Hilfe des Einkommensnachweises müssen Sie belegen, dass Sie über ausreichende Mittel verfügen, um Ihre Existenz zu sichern. Die Untergrenze liegt bei ca. 660 Euro/Monat.
Worauf sollten Sie bei der Eröffnung eines spanischen Bankkontos achten?
Im Unterschied zu Deutschland sind die Bankgebühren in Spanien ziemlich hoch. Nicht nur für die Kontoführung, sondern auch für Überweisungen und andere Dienstleistungen fallen oft Gebühren an. Bevor Sie eine Bank auswählen, um dort ein Konto zu eröffnen, sollten Sie sich darum unbedingt deren Webseite ansehen und sich über die Gebühren informieren. Die Kosten sind von Bank zu Bank sehr unterschiedlich. Zu den bedeutendsten Banken in Spanien gehören die auch in Deutschland bekannte Santander Bank, die CaixaBank, BBVA und Bankia. Noch ein kleiner Tipp: In den großen touristischen Zentren sprechen viele Bankmitarbeiter Deutsch.
Wie bezahlen Sie den Immobilienkauf in Spanien?
Die Bezahlung des Kaufpreises und der Nebenkosten erfolgt in Spanien immer noch mit Hilfe eines bestätigten Schecks (cheque confirmado), wie es in Deutschland noch vor einigen Jahrzehnten ebenfalls üblich war. Aus diesem Grund sollten Sie Ihr spanisches Bankkonto rechtzeitig, mindestens eine Woche vor dem Termin beim Notar, einrichten. Trotz gegenteiliger Versprechungen kann ein internationaler Geldtransfer, auch zwischen EU Staaten der Euro-Zone, mehrere Tage in Anspruch nehmen.
Wie sieht es mit einer Finanzierung aus, um in Spanien ein Haus zu kaufen?
Bei einer Bank in Deutschland werden Sie wahrscheinlich erfolglos nach einer Finanzierung eines Immobilienkaufs in Spanien anfragen. Deutsche Banken scheuen das Risiko und zweifeln zum Beispiel den Wert der Immobilie an. Falls Sie bereits eine Immobilie in Deutschland besitzen, wäre es höchstens möglich, dass Sie darauf eine Hypothek aufnehmen und mit dem Geld Ihr neues Haus in Spanien bezahlen. Eine Finanzierung durch eine spanische Bank ist nur dann möglich, wenn Sie bereits im Land leben und über ein ausreichend hohes Einkommen oder akzeptable Sicherheiten verfügen. Für weitere Informationen zum Immobilienkauf in Spanien finden Sie hier einen Überblick oder wenden sich direkt an uns.
Zusammenfassung
Grundsätzlich können EU Bürger, also auch Deutsche, in Spanien Immobilien erwerben. Allerdings ist das nicht ganz so einfach, wie sich das viele unerfahrene Leute vorstellen, weil beim Kauf von Immobilien nationales Recht, kein EU Recht, gilt. Um in Spanien ein Haus zu kaufen, müssen Sie 2 Grundvoraussetzungen erfüllen. Die erste Bedingung ist die Eröffnung eines spanischen Bankkontos. Die zweite ist der Erhalt einer spanischen Steuernummer (N.I.E.). Zum Glück ist es für beide Voraussetzungen nicht unbedingt erforderlich, dass Sie bereits in Spanien leben. Die Steuernummer können Sie auch bei einem der spanischen Konsulate in Deutschland beantragen und für die Eröffnung des spanischen Bankkontos den Urlaub nutzen. Das hat zudem den Vorteil, dass in den Zentren des Massentourismus wie Mallorca, Ibiza und Barcelona viele Mitarbeiter der Banken Deutsch sprechen.
Noch ein Rat zum Schluss: Recherchieren Sie gründlich, bevor Sie sich dazu entschließen, eine Immobilie in Spanien zu kaufen. Am besten ist es, wenn Sie die Hilfe eines deutschsprachigen Experten vor Ort in Anspruch nehmen. Nehmen Sie mit uns Kontakt auf – wir sprechen Deutsch!
Anita Fitz
am sagte
sehr geehrte Damen und Herren,
danke für Ihre Information! Meine Frage, in der Hoffnung, dass Sie mir diese beantworten können und dürfen.
Wir wollen in unsere gemietete Wohnung in Palma einen Internetanschluss anmelden. Dazu benötigen wir ein Konto , am besten fast oder kostenlos, auf einer span. Bank.
D. h. wir wollen das Online -Konto immer jährlich mit einer Summe bestücken, damit es von diesem pro Monat abgebucht werden kann.
Gibt es da eine Empfehlung einer span. Bank Ihrerseits?
Über eine aufklärende Rückmeldung wäre ich sehr dankbar.
Mit freundlichen Grüßen
Anita Fitz
Fincas Andalucía
am sagte
Guten Tag, Frau Fitz. Besten Dank für Ihre Frage. Am kostengünstigsten werden Online-Banken sein. Wir können Ihnen gerne ein paar Online-Banken nennen, bei denen Sie eine spanische IBAN erhalten: ing.es (nur spanisch), openbank.es (spanisch und englisch), n26.com (spanisch und englisch). Bitte prüfen Sie alle Bestimmungen der Bank sorgfältig und insbesondere auch, ob sie als Nicht-Residenten ein Konto eröffnen können. Eine direkte Empfehlung können wir nicht geben – da jeder Kunde andere Ansprüche hat.
Andrea Grüll
am sagte
Hallo zusammen.
Meine Frage ist folgendes. Ich habe vor 2 Jahren eine Wohnung meiner Mutter vererbt bekommen. Habe alles ausgeführt. Habe eine Nienummer, ebenso eine Bank und alles geklärt. Da die Bank aber wirklich sehr teuer ist, ist meine Frage, ob ich die nicht jetzt kündigen kann und verschiedene Dinge von Deutschland aus überweisen kann. Daueraufträge o.ä.liegen nicht vor. So bräuchte ich die doch nicht mehr oder?
Fincas Andalucía
am sagte
Guten Tag, Frau Grüll. Grundsätzlich können Sie Zahlungen auch von einem deutschen Bankkonto aus tätigen. Bitte klären Sie aber vorher genau ab, ob Sie wirklich alle Verpflichtungen per Überweisung bezahlen können. Es gibt nach wie vor Unternehmen, die auf Lastschrift von einem spanischen Konto beharren. Hier eine unvollständige Liste als Anregung: Strom, Wasser, Internet, Versicherung, Steuer (IBI), etc.
Andrea Lorenz-Wagner
am sagte
Guten Tag,
ich würde gerne ein Bankkonto in Spanien eröffnen. Allerdings habe kein regelmäßigen Einkommen, bin aber finanziell unabhängig.
Welche Möglichkeiten hätte ich?
Besten Dank
Fincas Andalucía
am sagte
Guten Tag. Vielen Dank für Ihre Frage. Die Kontoeröffnung sollte bei den meisten Banken auch ohne Einkommensnachweis möglich sein. Eventuell werden Sie nach Ihrer finanziellen Situation gefragt, bevor Sie ein Konto eröffnen können. Wenn Sie keine regelmässigen Einzahlungen auf das spanische Konto tätigen oder es sich nicht um Lohneinkommen handelt, erheben die meisten Banken höhere Gebühren oder gewisse Leistungen sind nicht mehr kostenlos. Kontoeröffnungen sind heutzutage bei Online-Banken sehr einfach. In einem Kommentar weiter oben haben wir ein paar Online-Banken genannt.
Thea Keil
am sagte
Guten Tag,
in einer Bank (ich glaube das war die Caixa) in A Coruña hat man uns heute erzählt, es sei weder für den Kauf noch für laufende Kosten nötig, ein spanisches Bankkonto zu besitzen. Ist die oben genannte Information eventuell veraltet? Diese Info gab uns allerdings nicht die Santander oder die BBVA.
Gruß
Fincas Andalucía
am sagte
Guten Tag. Vielen Dank für Ihre Frage. Ja, es soll Leute geben, die ohne ein spanisches Bankkonto ein Haus in Spanien gekauft haben. Wir empfehlen dies aber aus verschiedenen Gründen nicht. Zum Beispiel wir hier mit Bankscheck beim Notar die Kaufsumme bezahlt. Das geht nur mit einer spanischen Bank. Ein Banktransfer wäre möglich, das löst dann aber beim Verkäufer eine Geldwäsche-Überprüfung aus, die sehr lange dauern und kompliziert werden kann. Ebenfalls ist ein spanisches Bankkonto für die laufenden Kosten, wie Strom, Wasser, Versicherungen, Telefon, zu empfehlen, da bei vielen Anbietern nur eine spanische IBAN akzeptiert wird.
johannes horvath
am sagte
habe den nachweis für den verkauf von immobilien in spanien,
wieso soll eine geldwäscheüberprüfung lange dauern??
Fincas Andalucía
am sagte
Lieber Johannes,
danke, dass Sie sich die Zeit genommen haben, Ihre Frage zu teilen. Der Prozess der Geldwäscheprüfung kann in der Tat Fragen aufwerfen, besonders wenn es um den Verkauf von Immobilien geht. Die Dauer der Überprüfung kann variieren und hängt oft von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich der Komplexität des Falles, der Effizienz der beteiligten Banken und Behörden sowie der Vollständigkeit und Klarheit der vorgelegten Dokumente.
In Spanien, wie auch in anderen EU-Ländern, sind Geldwäscheüberprüfungen ein wesentlicher Bestandteil der Transaktionen im Immobiliensektor. Sie dienen dazu, die Herkunft des Geldes zu verifizieren und sicherzustellen, dass alle finanziellen Bewegungen legitim sind. Dies ist ein wichtiger Schritt, um Transparenz zu gewährleisten und gegen illegale Aktivitäten vorzugehen.
Wenn Sie bereits alle notwendigen Nachweise erbracht haben, könnte es hilfreich sein, direkt mit Ihrer Bank oder dem zuständigen Notar in Verbindung zu treten, um den Status Ihrer Überprüfung zu erfragen. Manchmal können direkte Kommunikation und das Bereitstellen zusätzlicher Informationen oder Dokumente, falls erforderlich, den Prozess beschleunigen.
Wir verstehen, dass dies eine zusätzliche Hürde darstellen kann, aber es ist ein wichtiger Schritt, um die Integrität und Sicherheit des Immobilienmarktes zu gewährleisten. Wir wünschen Ihnen, dass Ihr Prozess so reibungslos und zügig wie möglich verläuft.
johannes horvath
am sagte
habe in der vergangenheit schlechte erfahrungen mit spanischen banken gemacht.
hohe spesen bei auslandsüberweisungen mysteriöse abbuchungen von steuern und ähnlichem.
immerhin gehört spanien der eu an.
gerade in der ei gibt es die strengsten regelungen für geldwäsche.
in österreich muss ich die herkunft meines geldes genauestens nachweisen.
für mich gibt es daher keine nachvollziehbare veranlassung ein konto in spanien zu eröffnen.
Fincas Andalucía
am sagte
Lieber Johannes,
vielen Dank für Ihren Kommentar und das Teilen Ihrer Erfahrungen. Wir verstehen, dass die Erfahrung mit Bankgebühren und unerwarteten Abbuchungen frustrierend sein kann, besonders wenn Sie darauf bedacht sind, Ihre Finanzen sorgfältig zu verwalten. Trotz der Herausforderungen, die mit der Eröffnung und Führung eines Bankkontos in einem anderen Land einhergehen können, ist es in Spanien für den Immobilienkauf notwendig, sowohl ein spanisches Bankkonto zu besitzen als auch eine spanische Steuernummer (N.I.E.) zu haben. Diese Anforderungen sind Teil der gesetzlichen Bestimmungen in Spanien, die dazu dienen, den Prozess transparent und für alle Beteiligten sicher zu gestalten. Dies beinhaltet auch die Einhaltung von Anti-Geldwäsche-Vorschriften, die in der gesamten EU sehr streng sind.
Wir empfehlen, vor der Eröffnung eines Bankkontos die Gebührenstrukturen verschiedener Banken zu vergleichen und möglicherweise nach Banken Ausschau zu halten, die für ihre internationalen Kunden günstigere Konditionen anbieten. Viele Banken bieten mittlerweile auch spezielle Services für Ausländer an, die den Prozess vereinfachen und transparenter machen.
Falls Sie weiterhin Bedenken haben oder Unterstützung benötigen, könnten Sie auch einen lokalen Immobilienberater oder Rechtsbeistand in Anspruch nehmen, der Sie durch den Kaufprozess führt und dabei hilft, mögliche Fallstricke zu vermeiden.
Wir hoffen, dass Sie trotz der Herausforderungen einen Weg finden, der für Sie funktioniert, und wünschen Ihnen alles Gute bei Ihrem Immobilienkauf in Spanien.