Muss ich Resident sein, um in Spanien ein Haus zu kaufen?

Sofern Sie im Urlaub regelmäßig Richtung Spanien reisen, haben auch Sie sich sicher schon einmal Gedanken über den Erwerb einer eigenen Immobilie im Süden gemacht. Dies dürfte vor allem dann der Fall sein, wenn es sie immer wieder in die selbe Region oder gar die gleiche Stadt zieht.

Muss ich Resident sein, um in Spanien ein Haus zu kaufen?

Nein, Sie müssen kein Resident sein in Spanien, um ein Haus in Spanien kaufen zu können. Sie benötigen jedoch eine Ausländer-Identifikationsnummer, die sogenannte NIE (Número de Identidad de Extranjero), welche gleichzeitig auch Ihre Steuernummer ist. Diese bekommen Sie bei der Ausländerabteilung der spanischen Nationalpolizei.

Achtung Fallstrick!

Der Erwerb eines Hauses in Spanien ist mit reichlich rechtlichen wie auch steuerlichen Fallstricken versehen. Erfahrungen mit dem Kauf von Immobilien in Deutschland helfen dabei nicht weiter, weil sich die Gesetzeslage in Spanien stark von der deutschen unterscheidet. Dies führt oftmals zu einer starken Verunsicherung, weil das spanische System an vielen Stellen undurchsichtig erscheint. Dies wiederum führt zu zahlreichen Mythen, die sich um den Erwerb von Immobilien in Spanien ranken. Eine dieser Mythen betrifft die Frage, ob man in Spanien leben und also Resident sein muss, um dort ein Haus zu kaufen.

Eigentlich lässt sich dieses Gerücht, dass man ein Resident sein muss, um in Spanien ein Haus zu kaufen, einfach aus der Welt schaffen. Denn es gibt eine große Zahl von Deutschen, die eine Immobilie zu Ferienzwecken in Spanien besitzen. Allein die Nachrichten über Prominente, die eine eigene Finca auf Mallorca haben, sind hierfür ein eindeutiger Beleg. Außerdem verhält es sich so, dass sowohl Spanien als auch Deutschland der Europäischen Union angehören. Entsprechend haben Staatsangehörige beider Länder das Recht, sich im jeweils anderen Land niederzulassen, ohne, dass es hierfür einer besonderen Genehmigung bedarf. Diese Regelung würde keinen Sinn machen, wenn man umgekehrt dazu gezwungen wäre, sich einzumieten, weil ein Erwerb von Grund und Boden nicht möglich ist. Entsprechend gibt es keine Verpflichtung, in Spanien dauerhaft zu wohnen oder gar die Staatsangehörigkeit zu erwerben, wenn Sie dort ein Haus kaufen möchten.

Eine Beschäftigung mit den Rahmenbedingungen ist sinnvoll

Gleichwohl sollte der Schritt eines Hauskaufs in Spanien wohlüberlegt und vor allem gut vorbereitet sein. Selbst wenn Sie nicht dauerhaft nach Spanien ziehen wollen, ist die Beschäftigung mit den rechtlichen Gegebenheiten vor Ort in jedem Fall wichtig, weil diese zum Teil erhebliche Kosten nach sich ziehen. Dies betrifft insbesondere den Bereich Steuern. Vor allem die Grunderwerbssteuern liegen erheblich oberhalb der Sätze, die in Deutschland veranschlagt werden. Für eine seriöse Kalkulation der Gesamtkosten ist deshalb eine intensive Einarbeitung in die spanischen Gegebenheiten unerlässlich. Dies umso mehr, als es wichtig ist, dass Sie sich im Rahmen des Kaufvertrags vernünftig gegen Betrug absichern.

Der Grund für diese notwendige Absicherung liegt im spanischen Immobilienrecht. Der Kauf von Grundstücken, Häusern und Wohnungen unterliegt deutlich weniger zwingenden Vorschriften als in Deutschland. Hierzulande ist nicht nur ein notarieller Kaufvertrag vorgeschrieben, sondern der Übergang des Eigentums wird erst dann wirksam, wenn eine Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch erfolgt ist. Ohne Eintragung der Auflassung verbleibt das Eigentum beim bisherigen Eigentümer.

In Spanien lassen sich Häuser einfacher verkaufen

In Spanien genügt dagegen für den Übergang des Eigentums der Abschluss eines Kaufvertrags über die Immobilie. Dieser muss nicht einmal schriftlich geschlossen werden, sondern es genügt auch eine mündliche Vereinbarung. Ein solcher Fall ist natürlich nur theoretischer Natur, weil in der Praxis selbstverständlich praktisch alle Verträge schriftlich abgefasst werden. Dies ist schon deshalb unumgänglich, weil ohne ein solches Vertragswerk die Finanzierung des Kaufs durch Banken so gut wie ausgeschlossen ist. Darüber hinaus besteht auch in Spanien die Möglichkeit, den Kaufvertrag notariell beurkunden zu lassen. Trotz der hierfür anfallenden Gebühren, macht eine solche Absicherung häufig Sinn.

Auch in Spanien gibt es ein Grundbuch

Der wichtigste Grund hierfür betrifft den Umstand, dass es auch in Spanien ein Grundbuch gibt, in dem die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken und Häusern aufgezeichnet sind. Auch wenn Sie bislang kein Resident in Spanien waren, sollten Sie in jedem Fall darauf achten, mit dem Kauf der Immobilie durch Eintrag in das Grundbuch als neuer Eigentümer registriert zu werden. Anderenfalls können sich für Sie Probleme ergeben, die bis zum Verlust des gerade gekauften Hauses führen.

Gutgläubiger Erwerb durch einen weiteren Käufer

Sofern es sich nämlich beim Verkäufer der Immobilie um einen Betrüger handelt, kann es passieren, dass dieser nicht nur mit Ihnen einen schriftlichen Kaufvertrag schließt, sondern auch mit einer weiteren Person. Ist der weitere Vertrag zeitlich später abgeschlossen worden als der Vertrag mit Ihnen, wird der zweite Käufer Eigentümer der Immobilie. Grund hierfür ist, dass das Grundbuch weiterhin den Verkäufer als Eigentümer ausweist. Der zweite Käufer handelt daher beim Kauf in gutem Glauben. Diesen guten Glauben schützt das spanische Recht und erklärt das Eigentum als wirksam übergegangen. Sie selber haben dagegen lediglich einen Schadensersatzanspruch gegenüber dem betrügerischen Verkäufer.

Einen Notar beauftragen

Entsprechend wichtig ist es, dass Sie möglichst unmittelbar nach Vertragsabschluss eine Eintragung im Grundbuch vornehmen lassen. Nur so lässt sich wirksam verhindern, dass es zu einem doppelten Verkauf einer Immobilie kommt. Natürlich bilden solche Szenarien auf dem spanischen Immobilienmarkt die absolute Ausnahme und entsprechende Betrugsdelikte werden streng verfolgt. Trotzdem ist ein solcher Fall nie vollkommen auszuschließen, weshalb gerade bei wenig Erfahrung mit den spanischen Vorschriften ein notariell geschlossener Vertrag deutlich mehr Sicherheit gibt. Dieser ist nämlich vor Abschluss des Vertrages gesetzlich verpflichtet, Einblick in das Grundbuch zu nehmen.

Das Grundbuch sperren lassen

Weiterhin hat ein Notar die Möglichkeit, das Grundbuch nach Einsichtnahme für eine gewisse Frist sperren zu lassen. Die hierfür anfallenden Gebühren sollten Sie in Kauf nehmen, damit im Zuge des Abschluss des Vertrages keine anderweitigen Eintragungen im Grundbuch vorgenommen werden können. Praktisch sieht dies so aus, dass der vom Notar abgefragte Eintrag aus dem Grundbuch diesem innerhalb einer Frist von 15 Tagen zugehen muss. Sobald das Grundbuchamt den Nachweis hat, dass dem Notar der Auszug zugegangen ist, beginnt dann eine zehntägige Sperrfrist, in der keine Einträge im Grundbuch vorgenommen werden können.

Sie müssen kein Resident sein

Zusammenfassend lässt sich deshalb festhalten, dass Sie vor dem Kauf einer Immobilie nicht in Spanien ansässig sein müssen. Gleichzeitig sollten Sie aber darauf achten, dass Ihr Status als neuer Eigentümer einer Immobilie möglichst unmittelbar nach Abschluss des Kaufvertrages im Grundbuch nachvollzogen wird. Hierzu ist, aus den genannten Gründen, die Beauftragung eines Notars für den Abschluss des Kaufvertrages dringend zu empfehlen.